¿Cuándo mejorará la asequibilidad de la vivienda? Les adelanto el dato: tomará algún tiempo

Por Casey Quinlan, New Jersey Monitor

La inflación se está desacelerando y el crecimiento del empleo ha aumentado, pero muchos estadounidenses todavía sienten la carga de las viviendas caras, impulsada en parte por la alta demanda, los bajos inventarios y las tasas hipotecarias.

Los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentaron un 5.5% durante el año pasado en diciembre de 2023 y se proyecta que aumentarán un 2.8% año tras año para diciembre de 2024, según CoreLogic, una empresa de información empresarial y para consumidores. Ninguno de los estados incluidos en los datos de CoreLogic mostró caídas en los precios de las viviendas.

Los alquileres se dispararon un 23.9% entre principios de 2020 y principios de 2023 y los precios de las viviendas aumentaron un 37.5% según el informe sobre el estado de la vivienda de 2023 del Joint Center for Housing Studies (Centro Conjunto de Estudios de Vivienda) de la Universidad de Harvard. El precio de venta medio de una casa vendida en Estados Unidos es de $417,700, según la Reserva Federal de St. Louis.

Dado el estado de la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos, esto es lo que hay que saber sobre la actual escasez de construcción, las altas tasas de interés, los lugares donde los precios de la vivienda están subiendo y lo que las autoridades podrían hacer al respecto.

¿Cómo llegó el mercado inmobiliario a esta situación?

Gran parte de la situación actual que enfrentan los inquilinos y compradores de viviendas está relacionada con la alta demanda de viviendas, el bajo inventario de viviendas y el ciclo de aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal.

Las tasas hipotecarias muy bajas (en enero de 2021 se registró la tasa hipotecaria más baja registrada con un 2.65%) impulsaron la demanda pero hicieron subir los precios, exacerbado por el bajo inventario de viviendas, explicó Matthew Walsh, economista de Moody’s Analytics. Luego, la Reserva Federal aumentó las tasas de interés en 2022 para combatir la inflación, lo que a su vez influyó en las tasas hipotecarias.

Esas tasas alcanzaron cerca del 8% en octubre, y las tasas más altas limitaron la oferta de viviendas, lo que hizo que más propietarios decidieran no vender. Ahora la tasa es del 6.77% para una hipoteca a tipo fijo a 30 años.

La falta de inventario de viviendas, tanto en venta como en inventario general, es un problema clave a largo plazo para la asequibilidad de la vivienda, explica Robert Dietz, economista jefe de la National Association of Home Builders (Asociación Nacional de Constructores de Viviendas). La falta de un inventario de alquiler accesible que proporcione viviendas de alquiler tanto unifamiliares como multifamiliares es un problema, afirmó.

«Simplemente no tenemos suficiente terreno desarrollado para construir, particularmente en los lugares donde más se necesita, que tienden a ser mercados muy densos y más regulados en las áreas metropolitanas más grandes donde hay mucho crecimiento demográfico», dijo.

Añadió que la falta de mano de obra y los costosos materiales de construcción, en parte afectados por problemas en la cadena de suministro, han exacerbado el problema.

Un informe de 2023 del Home Builders Institute (HBI) descubrió que la construcción necesitaría agregar cientos de miles de trabajadores para satisfacer la demanda de construcción residencial. Una encuesta de HBI realizada en 2021 encontró que alrededor del 90% de los constructores de viviendas unifamiliares dijeron que había escasez de carpinteros y que más del 80% de los remodeladores dijeron que había escasez en la mayoría de los sectores de la construcción para los que necesitaban subcontratistas.

¿Qué está haciendo la Reserva Federal con las tasas de interés?

Se espera que la Reserva Federal reduzca las tasas este año, lo que debería tener algún impacto en los precios de la vivienda. Es posible que la Reserva Federal no recorte las tasas hasta mayo o más tarde, pero los economistas han pronosticado múltiples recortes de tasas este año.

Muchos compradores e inquilinos esperan que un recorte en las tasas de interés pueda generar precios más bajos para las viviendas y los alquileres, ya que la falta de venta de viviendas puede aumentar los costos de alquiler.

Pero los economistas creen que no habrá un alivio significativo en el corto plazo.

«Debería reducir las tasas hipotecarias hasta el rango bajo del 6% y tal vez en 2025 bajar al rango alto de 5%», dijo Dietz. «No es la tasa del 2 al 3% que vimos antes, pero ayudará a fijar el precio en parte de la demanda al reducir el pago mensual de una posible hipoteca. Va a tener un impacto desproporcionado en los compradores por primera vez, quienes tienden a ser particularmente sensibles a los cambios en las tasas porque no tienen ningún valor líquido de la vivienda como compradores por primera vez de una vivienda».

Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic, opina que los precios de las viviendas seguirán siendo caros durante bastante tiempo, incluso cuando las tasas hipotecarias bajen.

«Debido a que los precios de las viviendas han subido un 40%, no importa cuánto se ajusten las tasas hipotecarias (y no esperamos que bajen al 2% en el corto plazo, si es que alguna vez lo vuelven a hacer), realmente habría que llevarlos al 2% para recuperar esa asequibilidad», dijo.

¿Cuáles son las tendencias de los precios de las viviendas en diferentes partes de EE.UU.?

Nueva Jersey, Connecticut y Rhode Island experimentaron los mayores aumentos de precios de las viviendas en diciembre, según datos de CoreLogic, pero ningún estado vio bajar los precios de las viviendas.

Hepp dijo que esto es significativo porque hasta en este informe, un par de estados seguían mostrando descensos año tras año: Utah e Idaho, así como el Distrito de Columbia. Señaló que el cambio puede haber sido impulsado por personas que se mudaron desde partes de California y Seattle, lo que hizo subir los precios de las viviendas en sus nuevos estados.

Un informe de Moody’s Investor Service publicado en octubre mostró que Florida, Montana, Nevada e Idaho tuvieron la mayor caída en asequibilidad, debido en parte al aumento de nuevos residentes.

Pero ninguna parte del país se libra de los efectos del aumento de los precios de la vivienda. Walsh destacó que algunas de las apreciaciones de precios más rápidas que ha visto se producen en partes del noreste y el medio oeste porque algunos de esos mercados son más asequibles en comparación con partes del país que vieron una afluencia de residentes al principio de la pandemia, como las áreas metropolitanas en los estados montañosos, incluyendo Colorado y Arizona.

«Los lugares donde hemos visto la mayor moderación en los precios de las viviendas han sido aquellos que perdieron esa ventaja de asequibilidad», afirmó. «Algunos de los lugares de más rápido crecimiento en el noreste, como el norte del estado de Nueva York, un lugar que realmente no ha visto aumentos rápidos en los precios de las viviendas en mucho tiempo, han estado mostrando signos de vida durante el año pasado».

¿Cómo están ayudando los formuladores de políticas?

Algunos estados y ciudades están asumiendo el desafío de mejorar su oferta de viviendas asequibles.

Un programa en Maine está financiando viviendas de alquiler más asequibles, lo que incluye la mejora de las viviendas existentes. El Family Homeless Prevention and Assistance Program (Programa de Asistencia y Prevención para Familias sin Hogar) de Minnesota está ampliando la asistencia para el alquiler.

Los votantes en Phoenix y Albuquerque, en Nuevo México, apoyaron el año pasado medidas de venta de bonos para gastar millones en viviendas asequibles. En 2022, los votantes aprobaron bonos de vivienda para financiar viviendas más asequibles para el condado de Buncombe, en Carolina del Norte; Columbus, Ohio; y Kansas City, en Missouri. Localidades de Colorado y Montana votaron a favor de utilizar los ingresos fiscales también en proyectos y desarrollos de viviendas asequibles en 2023.

A nivel federal, la administración Biden anunció en julio que abordaría la baja oferta de viviendas incentivando proyectos con mayor densidad y creando un programa para financiar proyectos que se centren en reformas de zonificación. En octubre, la administración también introdujo nuevas iniciativas de vivienda para aumentar la propiedad de vivienda, como préstamos para impulsar la vivienda asequible en tierras tribales y permitir a los propietarios utilizar posibles ingresos por alquiler de «unidades de vivienda» en sus hogares como parte de sus ingresos cuando quieran calificar para hipotecas aseguradas por la FHA. Algunos economistas dicen que la zonificación es demasiado restrictiva para aumentar la oferta de viviendas y hacerlas más asequibles.

Las políticas gubernamentales para abordar la asequibilidad de la vivienda deberían incluir «pensar en formas de incentivar a los gobiernos estatales y locales para que reduzcan las cargas regulatorias y promulguen reformas de zonificación para promover la densidad donde el mercado lo exige», dijo Dietz.

Esta traducción fue proporcionada por Reporte Hispano, en asociación con el Centro de Medios Cooperativos de la Universidad Estatal de Montclair, y cuenta con el apoyo financiero del Consorcio de Información Cívica de NJ. La historia fue escrita originalmente en inglés por New Jersey Monitor y se vuelve a publicar en virtud de un acuerdo especial para compartir contenido a través del Servicio de noticias de traducción al español de NJ News Commons.

This translation was provided by Reporte Hispano, in partnership with the Montclair State University Cooperative Media Center, and is financially supported by the NJ Civic Information Consortium. The story was originally written in English by New Jersey Monitor and is republished under a special content sharing agreement through the NJ News Commons Spanish Translation News Service.