Un reinicio de la reformulación del proceso para la construcción de vivienda asequible en Nueva Jersey

Colleen O´Dea, Reportera sénior y editora de proyectos

El comité del Senado avanza una nueva versión del proyecto de ley que no fue aprobado en el último periodo legislativo 

Una legislación importante que renueva la forma en que se determinan las obligaciones de vivienda asequible de Nueva Jersey superó su primer obstáculo en esta sesión legislativa el jueves. Pero es probable que el proyecto de ley siga cambiando.

El proyecto de ley (S-50) reemplazaría oficialmente al extinto Consejo de Vivienda Asequible (COAH) con otra entidad. Fue aprobado por el Comité Senatorial de Asuntos Urbanos y Comunitarios como parte de un paquete de ocho proyectos de ley diseñado para aumentar la cantidad de casas que las personas de ingresos bajos y moderados pueden pagar.

El senador Troy Singleton (D-Burlington), presidente del comité y patrocinador del proyecto de ley, señaló que el estado necesita unas 200.000 unidades de vivienda adicionales. Todos los municipios deben proporcionar su “parte justa” de las necesidades de vivienda asequible del estado según décadas de decisiones de la Corte Suprema estatal conocidas colectivamente como la doctrina Mount Laurel.

«Nuestros esfuerzos aquí hoy codificarán años de precedentes legales y garantizarán que el sistema de vivienda asequible de Nueva Jersey esté protegido de cambios de liderazgo o esfuerzos para socavar el acceso equitativo», dijo Singleton al abrir la audiencia sobre el proyecto de ley. «Tenemos la esperanza de que a través de nuestro trabajo aquí hoy y el enfoque holístico que presenta podamos comenzar a reducir esa brecha y, a su vez, brindar opciones de vivienda más asequibles para todos los residentes».

Intentos de la última sesión legislativa

Ha pasado un mes desde que se presentó la primera versión de este proyecto de ley durante la sesión saliente de la Legislatura y algunas partes de ese proyecto de ley fueron modificadas en esta nueva versión. Varios legisladores señalaron que aún no habían tenido tiempo suficiente para revisar completamente la medida de 76 páginas.

Los textos de dos de los otros proyectos de ley del paquete recién se presentaron en el Senado el jueves y aún no estaban disponibles en el sitio Web de la Oficina de Servicios Legislativos después de que terminó la audiencia de tres horas, aunque las versiones de la Asamblea estaban en línea.

Singleton indicó que continuará reuniéndose con las partes interesadas y en varios momentos durante la audiencia instó a los oradores a brindar al comité recomendaciones específicas para enmendar el proyecto de ley.

«Habrá más oportunidades para hablar sobre este tema», afirmó. «Este proyecto de ley no se promulga hoy y se convertirá en ley mañana».

La medida reemplazaría al COAH, que no ha operado durante más de una década y fue eliminado del proceso de establecimiento de vivienda asequible por la Corte Suprema en 2015, a través de un proceso similar al utilizado por un juez de la Corte Superior en 2018 para determinar cuantas unidades residenciales las municipalidades deben permitir dentro de sus fronteras. Ese juez fijó en 155.000 unidades la necesidad de vivienda en todo el estado hasta 2025.

La fórmula utilizada para calcular la necesidad de vivienda consideraría las estimaciones de la Oficina del Censo de EE.UU. sobre el crecimiento en el número de hogares, las viviendas deficientes existentes para residentes de ingresos bajos y moderados, el cambio en los valores de las propiedades no residenciales y la cantidad de terreno municipal adecuado para desarrollo.

Un cambio con respecto a la versión original que fue aprobada por un comité de la Asamblea el mes pasado antes de estancarse el proyecto, es que el proyecto de ley actual haría que el Departamento de Asuntos Comunitarios del estado, en lugar de expertos especiales designados por el presidente del Tribunal Supremo del estado, realizara el cálculo del número de viviendas.

Testimonios a favor y en contra

Los opositores al proyecto de ley tenían una serie de preocupaciones, y la mayoría dijo que si bien existe una necesidad de vivienda, muchas comunidades, y el mercado inmobiliario del estado en su conjunto, no pueden acomodar la gran cantidad de unidades que probablemente se necesitarán a partir de 2026 según la legislación. 

«Nuestro actual sistema de vivienda asequible es una mala política pública y esta ley, aunque bien intencionada, no aborda esas cuestiones», afirmó Jocelyn Mathiasen, presidenta del consejo municipal de Chatham. Permitir proyectos de vivienda inclusiva en el distrito ha generado “cientos de opulentas unidades de lujo que cuestan entre $ 4.000 y $ 6.000 al mes para obtener unas míseras 37 unidades de vivienda asequible que solicitaron 5.000 personas”, dijo. Un proyecto 100% asequible en el que trabajó el municipio con un desarrollador sin fines de lucro costó $400,000 por cada uno de los 15 apartamentos.

“Ya escucharon un poco sobre la necesidad de un análisis económico y la factibilidad real de construir la cantidad de unidades [asequibles] que está en esta ley”, lo que equivaldría a entre el 30% y el 40% de todas las unidades nuevas construidas, señaló Mathiasen. «No hay pruebas económicas de que esto se pueda lograr, y luego nosotros, como municipios, somos castigados por no lograr algo que es imposible».

Pero los defensores de la vivienda justa dijeron que el proyecto de ley presenta una alternativa viable al obligar a los municipios a negociar las obligaciones de vivienda en los tribunales, como exige el proceso actual, y esto es de vital importancia.

Sue Byrne, directora ejecutiva del York Street Project en Jersey City, relató de cómo salió del trabajo la noche anterior y encontró a una mujer rebuscando en un contenedor de basura algo de comida para llevarla a la estación PATH donde ella y otras personas están viviendo.

“Cuando a las 7:30 de la noche encuentro a una mujer rebuscando en nuestro contenedor de basura, algo anda muy mal en la sociedad”, opinó. “Este proyecto de ley no es una panacea ni una solución general, y reconozco que trabajo en Jersey City. Conozco la crisis de vivienda asequible que está ocurriendo allí. Pero es una herramienta fundamental para avanzar en la dirección correcta. Esto debe ocurrir ahora… No podemos esperar a tener un proyecto de ley perfecto”.

Voto dividido

El proyecto de ley fue aprobado en una votación partidista, con el apoyo de los demócratas y la oposición de los republicanos.

La senadora Holly Schepisi (R-Bergen), crítica desde hace mucho tiempo del proceso de vivienda asequible del estado, consideró que los legisladores deberían estudiar los datos sobre las viviendas que se han construido, lo que se espera que se construya y cuáles pueden ser las necesidades antes de tomar cualquier decisión.

Ella abogó por un sistema “más justo”, sosteniendo que la legislación eximiría a las áreas urbanas del condado de Hudson de la mayoría o de todas sus obligaciones, obligando a más comunidades suburbanas en el condado de Bergen a construir más.

La organización sin fines de lucro Fair Share Housing Center, que ha estado en el centro de demandas de vivienda y negociaciones con los municipios, publicó un informe el año pasado que mostraba que se habían construido unas 22.000 unidades asequibles entre 2015 y 2022, pero no desglosaba dónde estaban ubicadas.

Singleton dijo que las ciudades tendrán la obligación de satisfacer su actual necesidad de vivienda asequible. Y agregó que se necesitará algo más que un simple reemplazo del COAH para satisfacer las necesidades del estado. Citó varios de los otros proyectos de ley que también fueron aprobados por el comité el jueves como leyes que ayudarán a reducir la necesidad.

Otras leyes

Dos proyectos de ley, por ejemplo, están diseñados para ayudar a los desarrolladores a ahorrar dinero que luego podrían usar para construir más unidades, dijo Singleton. La S-1415 ayudaría a los desarrolladores de viviendas asequibles con fines de lucro a ahorrar dinero en costos de seguros al permitirles crear o unirse a fondos de seguros conjuntos con otras entidades y luego poder permitirse el lujo de construir más casas. La S-1422permitiría deducciones del impuesto sobre la renta y de las empresas durante una década por la depreciación de una parte de los gastos de capital para la construcción de nuevas viviendas asequibles.

Este último proyecto de ley es uno de los cuatro del paquete certificado que necesita una estimación de su impacto financiero. Ninguno de estos proyectos se ha hecho del todo público.

Otros proyectos de ley en el paquete son:

• La S-1430 reasignaría algunos fondos estatales de asistencia para el alquiler para que se utilicen para cubrir gastos para obtener la propiedad de la vivienda, como capital e intereses de la hipoteca, seguros, impuestos y servicios públicos para aumentar el número de propietarios de vivienda;

• La S-1446 ampliaría la elegibilidad para el programa estatal de préstamos de asistencia para el pago inicial para compradores de vivienda por primera vez y aumentaría el monto máximo del préstamo a $20,000;

• La S-1484 proporcionaría una exención del impuesto sobre las ventas para materiales, suministros y servicios para la construcción y reparación de proyectos 100% de viviendas asequibles;

• La S-2312 permitiría que los desarrollos de viviendas asequibles financiados con fondos fiduciarios de vivienda realicen pagos en lugar de impuestos (PILOT) a un municipio en lugar de pagar impuestos a la propiedad.

Esta traducción fue proporcionada por Reporte Hispano, en asociación con el Centro de Medios Cooperativos de la Universidad Estatal de Montclair, y cuenta con el apoyo financiero del Consorcio de Información Cívica de NJ. La historia fue escrita originalmente en inglés por NJ Spotlight News y se vuelve a publicar en virtud de un acuerdo especial para compartir contenido a través del Servicio de noticias de traducción al español de NJ News Commons.

This translation was provided by Reporte Hispano, in partnership with the Montclair State University Cooperative Media Center, and is financially supported by the NJ Spotlight News. The story was originally written in English by The Press of Atlantic City and is republished under a special content sharing agreement through the NJ News Commons Spanish Translation News Service.