¿NJ es un modelo nacional para la vivienda asequible? Este informe cuenta un éxito reciente

Ashley Balcerzak | NorthJersey.com

Las ciudades de Nueva Jersey duplicaron la tasa de sus construcciones de vivienda asequible, después de que un juez declarara que la agencia estatal destinada a supervisar dicha construcción desapareció en 2015, cambiando el proceso a acuerdos judiciales, según un informe publicado el miércoles por Fair Share Housing Center.

El análisis argumenta que los estados de todo el país deberían emular el marco legal de Nueva Jersey para la zonificación y la construcción de viviendas asequibles, conocida como la doctrina Mount Laurel, un proceso que aumentó la producción de viviendas multifamiliares y comenzó a integrar un estado segregado, descubrió la organización sin fines de lucro. El informe llega cuando las ciudades de Nueva Jersey miran hacia 2025, el año en que deben reconsiderar sus códigos de zonificación y calcular cuántas unidades nuevas de vivienda asequible deben construir.

Los críticos del sistema actual quieren retrasar estas discusiones o reconstituir la agencia estatal obsoleta que solía aprobar los planes de vivienda asequible, llamada Council on Affordable Housing (Consejo de Vivienda Asequible).

“No son solo los números: el proceso realmente está derribando barreras y brindando a las personas que necesitan vivienda, en particular a las personas de color y de bajos ingresos, acceso a comunidades que históricamente los han excluido”, dijo Adam Gordon, director ejecutivo de Fair Share Housing Center. 

Una serie de casos influyentes de la Corte Suprema estatal que comenzaron en 1975 dijeron que los municipios deben zonificar y crear una “parte justa” de viviendas asequibles para familias de ingresos bajos y moderados, lo que generalmente significa que un hogar no gastaría más de un tercio de su salario mensual sobre los gastos de vivienda. El estado creó el consejo para aprobar los planes de vivienda asequible de las ciudades.

En marzo de 2015, la Corte Suprema de Nueva Jersey dijo que el consejo estaba “moribundo” y no funcionaba después de que la agencia estatal no adoptara durante más de 15 años, cuotas actualizadas de viviendas asequibles y reglas para que las ciudades las siguieran, lo que detuvo la construcción de unidades asequibles durante décadas.

En cambio, las ciudades han negociado acuerdos en la Corte Superior que presentan planes para construir viviendas asequibles con el Fair Share Housing Center, que argumenta en nombre de los hogares de ingresos bajos y moderados.

Si los pueblos no participan, corren el riesgo de demandas de reparación del constructor, a través de las cuales un desarrollador puede evitar el proceso de aprobación municipal y construir un proyecto con tantas unidades a precio de mercado como quiera, siempre que al menos el 20% de las unidades sean asequibles.

Según el análisis de Fair Share Housing Center sobre los permisos de construcción multifamiliares, así como un conjunto de datos estatales de viviendas asequibles, cobertura de noticias, documentos judiciales e informes, el cambio después de 2015 aceleró la producción de viviendas en los 349 municipios que participan en el proceso.

Entre 1980 y 2014, Nueva Jersey produjo casi 50,000 viviendas asequibles con escritura restringida, o 1,469 unidades al año. Una vez que las ciudades comenzaron a negociar acuerdos con Fair Share, construyeron casi 22,000 viviendas asequibles entre 2015 y 2022, o 2,736 unidades al año.

Esa combinación de apartamentos para personas mayores, con necesidades especiales y apartamentos familiares construidos desde 2015 podría ayudar a unas 51,000 personas. Y lo que es más, las unidades asequibles a menudo se ubican en edificios con apartamentos a precio de mercado, por lo que la organización sin fines de lucro calcula que todo el desarrollo asociado con Mount Laurel creó viviendas para 183,000 personas desde 2015.

“Tenemos algo especial aquí en Nueva Jersey y, como resultado, hemos podido planificar y construir miles de unidades de viviendas asequibles a pesar de una tremenda oposición en ciertas comunidades”, dijo Frank Argote-Freyre, fundador de Latino Action Network y presidente de la junta del Fair Share Housing Center.

Los alcaldes y los pueblos que se oponen al proceso judicial actual han argumentado que los litigios pueden costar decenas de miles de dólares para pagar abogados, expertos y planificadores, y dijeron que el proceso es “ineficiente, ineficaz y costoso”, en una audiencia legislativa de septiembre que considera la próxima ronda de las obligaciones de vivienda.

El Modelo a Seguir

El informe, llamado “Desmantelamiento de la zonificación excluyente: plan de Nueva Jersey para superar la segregación”, identifica cinco características del sistema de Nueva Jersey que otros estados podrían considerar como un plan para abordar la crisis de vivienda de la nación:

1. Un mandato legal básico de que las ciudades proporcionen una parte justa de viviendas asequibles.

2. Una metodología para calcular lo que los pueblos necesitan construir, priorizando áreas cercanas al trabajo y al transporte y en barrios históricamente excluyentes.

3. Requerir que las viviendas permanezcan asequibles a largo plazo, por ejemplo, utilizando restricciones de escritura que duren al menos 30 años y otros mecanismos que aumenten la oferta general de viviendas en las comunidades.

4. Cumplimiento estricto y consecuencias si las ciudades no construyen, como juicios de reparación de constructores o designación de maestros especiales para actuar en lugar de las juntas de planificación locales.

5. Grupos de defensa que vigilan de cerca el progreso de los pueblos y responsabilizan a los pueblos si no cumplen con sus obligaciones.

“Este sistema reconoce que las ciudades que tienen más empleos y menos asequibilidad existente en su inventario de viviendas, un resultado que refleja políticas de zonificación excluyentes que permiten muchas más oficinas o tiendas que viviendas, deberían hacer más para crear viviendas asequibles”, escribieron los autores del informe.

Tal proceso también puede comenzar a desentrañar siglos de políticas racistas que fomentaron la segregación, escribieron los autores, explicando la historia de cómo las políticas evolucionaron desde leyes explícitas de zonificación racial, que separaban los vecindarios blancos y negros, hasta prácticas de delimitación en las que los prestamistas y el Departamento Federal de Vivienda Administración se negó a garantizar hipotecas en barrios de color, y luego a la zonificación de exclusión.

Alrededor del 75 % de los terrenos residenciales en las principales ciudades de Estados Unidos actualmente están zonificados exclusivamente para viviendas unifamiliares, zonas con alta población blanca, mayor valor de las viviendas y mayores niveles de ingresos, según un análisis del New York Times.

“A pesar de la apariencia de neutralidad racial, la zonificación de exclusión es segregación legalizada con vínculos directos con la historia de esclavitud y opresión brutal de Estados Unidos”, escribieron los autores del informe. “Nueva Jersey ha tomado medidas para desmantelar la zonificación excluyente a través de la Doctrina Mount Laurel, una de las intervenciones más significativas y efectivas para combatir la segregación residencial en la nación”.

‘Por qué hacemos el trabajo’

Intercaladas en el informe hay viñetas sobre mujeres que pueden pagar sus gastos de vivienda después de años de lucha, gracias a una vivienda asequible.

Son mujeres como Wanda Vidal, de 58 años, madre soltera y abuela que trabajó para la New Jersey Turnpike Authority durante 20 años sin poder hacer el pago inicial de una vivienda. En 2022, se mudó a la “casa de sus sueños” a través de un programa de Hábitat for Humanity ( Hábitat para la Humanidad).

O Alana Baptiste, una madre soltera de 52 años en diálisis que perdió su casa por ejecución hipotecaria y no tenía hogar hasta que recibió asistencia de HomeFront New Jersey.

“Escuchar directamente a los residentes que viven en viviendas asequibles humaniza el trabajo que hacemos, porque a menudo hablamos de este trabajo en unidades y a veces nos olvidamos de las personas que viven en esas unidades, y es por eso que hacemos el trabajo”, dijo Martina Manicastri, estratega de comunicaciones con Fair Share Housing Center.

Manicastri dijo que escuchó temas repetidos cuando entrevistó a las mujeres para el informe.

“Habían estado trabajando toda su vida y no habían podido llegar a donde veían a todos los demás, como comprar una casa, no porque estuvieran haciendo algo mal, sino porque el sistema no está hecho para ellos”. Manicastri dijo. “La vivienda asequible les dio la oportunidad de comenzar a tener una cuenta de ahorros o encontrar un lugar para que sus hijos vayan a la escuela, o sentirse seguros en sus vecindarios”.

Esta traducción fue proporcionada por New Jersey Hispano en asociación con el Centro de Medios Cooperativos de la Universidad Estatal de Montclair, y cuenta con el apoyo financiero del Consorcio de Información Cívica de NJ. La historia fue escrita originalmente en inglés por Northjersey.com, y se vuelve a publicar en virtud de un acuerdo especial para compartir contenido a través del Servicio de noticias de traducción al español de NJ News Commons. 

This translation was provided by New Jersey Hispano, in association with the Center for Cooperative Media at Montclair State University and is financially supported by the NJ Civic Information Consortium. The story was originally written in English by Northjersey.com and is republished under a special content sharing agreement through the NJ News Commons Spanish Translation News Service.