Algunos estados protegen a los inquilinos de Sección 8, pero hacer cumplir la ley es difícil 

Robbie Sequeira / www.newjerseymonitor.com

Marcella Roberson está lista para mudarse. Ella y su hijo de 17 años han estado buscando un apartamento nuevo durante cuatro años porque, dice, han sufrido violencia doméstica en su situación de vida actual en Camden, Nueva Jersey.

Ella espera que su vale de vivienda federal pueda traerles un nuevo hogar y una oportunidad de seguridad. Pero los propietarios han rechazado sus solicitudes de aproximadamente siete apartamentos en los últimos dos años.

“Sé que no quieren alquilarme. … Ven mi cupón y no les importa la situación en la que estoy o lo que puedo hacer”, dijo Roberson, que trabaja en algunos trabajos de economía informal, en una entrevista con Stateline. “[Los propietarios] ven mi vale como una señal de alerta, como una señal de que no soy confiable”.

La experiencia de Roberson refleja la situación de muchos destinatarios de vales federales de elección de vivienda, conocidos como vales de la Sección 8, porque algunos propietarios tienen preocupaciones sobre la fuente de ingresos de los residentes.

Diecisiete estados y el Distrito de Columbia han aprobado leyes antidiscriminatorias relacionadas con la fuente de ingresos que tienen como objetivo proteger a las familias que utilizan los programas federales de asistencia para la vivienda, según el Consejo de Acción para la Investigación de la Pobreza y la Raza, un grupo de defensa nacional. Otros cinco tienen leyes similares que han sido debilitadas por los tribunales o se aplican en situaciones limitadas. Estas leyes forman una base sólida para los inquilinos, destacan los expertos, pero pueden tardar años en tener un impacto y, a menudo, son difíciles de hacer cumplir.

Nueve de los estados han promulgado sus leyes de fuente de ingresos desde 2018; unos 120 municipios han redactado sus propias ordenanzas. Aproximadamente 10 estados han considerado legislaciones contra la discriminación de ingresos este año. La acción estatal más reciente fue en Texas, donde la legislatura liderada por los republicanos aprobó un proyecto de ley en mayo que prohíbe a las asociaciones de propietarios discriminar a los poseedores de cupones.

Pero la falta de conciencia de los propietarios, las agencias de alquiler y los titulares de los vales, las autoridades de vivienda con poco personal o la ignorancia de la ley podrían inhibir la aplicación, explica Daniel Teles, investigador asociado principal en el Centro de Políticas de Comunidades y Vivienda Metropolitana en el grupo de expertos Urban Institute.

Teles coescribió un informe del Urban Institute publicado en octubre sobre las leyes contra la discriminación por la fuente de ingresos y sus consecuencias. El informe encontró que las protecciones legales para los titulares de vales pueden tardar hasta cinco años, en promedio, en tener un impacto significativo.

“Los organismos encargados de hacer cumplir la ley le dirían que les lleva tiempo enjuiciar a las personas, presentar un caso, una demanda o algo para estimular el cumplimiento de la ley, y luego observar más cumplimiento”, dijo Teles.

Teles dijo que una incógnita abierta es qué otros factores contribuyen al retraso.

“¿Es que a los propietarios les lleva tiempo saber que existe esta ley?” preguntó. “¿O [los propietarios] saben que existe, pero se necesita mucho para que se haga cumplir y asustar a las personas para que sigan esas leyes?”

Unos años después de que se aprueban medidas contra la discriminación por fuente de ingresos, los investigadores del Urban Institute descubrieron que los hogares con vales tienden a mudarse a vecindarios con tasas de pobreza más bajas.

Rechazo de vales

A nivel nacional, hay 2,2 millones de hogares que dependen de los vales de elección de vivienda como parte de un programa del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., también conocido como Sección 8, que se creó en la década de 1970 como una alternativa a la vivienda pública.

El subsidio bajo la Sección 8 permite que los inquilinos que ganan menos del 50% del ingreso medio de un área encuentren vivienda con propietarios privados. Pero en muchos estados, los propietarios no tienen que aceptar los vales. En otros, dicen los defensores, la falta de cumplimiento facilita que los propietarios rechacen a los inquilinos que usan los vales.

Aproximadamente el 57% de los titulares de vales están cubiertos por protecciones de fuente de ingresos, estima el Consejo de Acción de Investigación de Pobreza y Raza.

Según el Informe de Tendencias de Vivienda Justa de 2022 de la organización de defensa de la Alianza Nacional de Vivienda Justa, los datos nacionales más recientes sobre discriminación en la vivienda muestran que se presentaron 1713 quejas por discriminación en la fuente de ingresos en los Estados Unidos en 2021, casi el 6 % de todas las quejas y un salto de 350 con respecto al año anterior.

Hacer cumplir las leyes

Ha habido éxitos en la aplicación, dicen algunos defensores.

La responsabilidad de hacer cumplir las leyes sobre fuentes de ingresos recae sobre los hombros de las comisiones estatales de derechos humanos o derechos civiles, en la mayoría de los casos, según una revisión de docenas de leyes y ordenanzas estatales y municipales sobre fuentes de ingresos compiladas y actualizadas regularmente por el Consejo de Acción de Investigación sobre Raza y Pobreza.

Los funcionarios de la División de Derechos Civiles de Nueva Jersey, que en junio anunciaron la aplicación en ocho casos de discriminación por ingresos en el Estado Jardín, dicen que la divulgación ha ayudado con la denuncia de delitos.

La división encontró causa probable de discriminación en la vivienda en cuatro casos en los que, dijeron las autoridades, los propietarios les dijeron a los titulares de vales que no aceptarían su fuente de ingresos.

El estado impone sanciones por discriminación en la vivienda de hasta $10,000 por infracción, y hasta $50,000 por múltiples infracciones dentro de los cinco años, por infringir la ley.“Los agentes de bienes raíces deben comprender cuáles son sus obligaciones cuando obtienen una lista para alquilar una propiedad”, dijo a Stateline Rosemary DiSavino, subdirectora de la División de Derechos Civiles de Nueva Jersey. “Y debemos asegurarnos de que las personas que reciben asistencia para el alquiler y buscan vivienda entiendan que no se les puede negar la vivienda porque son beneficiarios de un vale de vivienda”.

Chris Martin, director de políticas de Housing California, un grupo de defensa, recuerda el cabildeo para la eventual expansión de las protecciones de fuentes de ingresos del Estado Dorado en 2019 para incluir cupones federales.

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Pero la aplicación, dijo Martin, ha sido “mixta”.

“Simplemente decir que no se puede discriminar a alguien porque tiene un vale de vivienda no significa que no pueda discriminar de otras formas”, dijo Martin. “Miran los informes de crédito o el historial de antecedentes penales y otras cosas, y las formas de filtrar a las personas, además del aspecto de la Sección 8”.

Luchando contra un estigma

Hay pocas alternativas a los vales de vivienda de la Sección 8 que otorgan a los inquilinos de bajos ingresos acceso a oportunidades de vivienda asequible, dicen los expertos en vivienda.

El crédito fiscal federal para viviendas de bajos ingresos ofrece a los desarrolladores una exención fiscal para construir en lo que los federales llaman “áreas de desarrollo difícil”, donde los costos de la tierra, la construcción y los servicios públicos superan el ingreso medio del área.

Pero los beneficios del crédito en su mayoría han llevado a unidades más asequibles en rangos de ingresos más altos, dijo Whitney Airgood-Obrycki, investigadora asociada principal en el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.

“Simplemente no hay suficientes viviendas asequibles para quienes las necesitan”, destacó.

Los datos de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos muestran una escasez de 7,3 millones de viviendas de alquiler consideradas asequibles y disponibles para inquilinos con ingresos extremadamente bajos.

El programa de la Sección 8 puede ser un salvavidas, pero los titulares aún enfrentan discriminación.

“He estado en jornadas de puertas abiertas y puedo ser una de las 30 personas con un vale de vivienda”, dijo Marilyn Hoffman, quien ha vivido los últimos dos años en refugios temporales en Baltimore. “No obtendré el apartamento, y tal vez parte de eso es que al propietario no le gustan los vales… pero también hay una parte de mí que piensa que es difícil para mí competir por la vivienda”.

Alexandra Alvarado, directora de educación y marketing de la Asociación Estadounidense de Propietarios de Apartamentos, un grupo de la industria, dijo que un problema que los propietarios tradicionalmente han tenido con las leyes antidiscriminatorias sobre la fuente de ingresos es querer que los inquilinos tengan un ingreso estable. Pero la pandemia ha cambiado eso, dijo; alquilar a inquilinos que utilizan la asistencia del gobierno se volvió menos riesgoso que alquilar a personas afectadas por la pérdida de empleos.

“Siendo realistas, un arrendador quiere asegurarse de que se le pagará el alquiler a tiempo. Y si el inquilino sufre dificultades financieras, es útil saber que tendrá un flujo constante de ingresos y podrá mantenerse con una red de seguridad de ahorros adecuada”, dijo Alvarado.

“Espero que los propietarios y administradores de propiedades se den cuenta de que los estereotipos que existen en torno a las personas que usan vales de vivienda son dañinos y falsos, y en mi opinión, es más beneficioso poder confiar en un vale de vivienda”, dijo Ortiz.